残債がある住宅ローンの不動産は売却できるのか？抵当権の注意点

ローンの返済している期間中の場合、金融機関の抵当権が設定されています。
抵当権が設定されている場合、マンションや戸建てなどの不動産を売却することができないため、所有権を買い主に移転する前に住宅ローンを完済して必ず抵当権を抹消しなければなりません。

ローンの返済が終わっている場合は、マンションや戸建てなど中古住宅の不動産を売却することが可能です。
ただし、住宅ローンの契約時に金融機関が設定した抵当権がまだ残っている可能性がありますので、売却をする前は必ず抵当権を抹消する手続きが必要となります。

経済やコロナ禍の影響の原因で収入が減少してしまい、住宅ローンの支払いが難しくなってしまった場合に、抵当権を設定している金融機関は、土地や建物など中古住宅の不動産を売却をすることで、返済してもらえる権利を有しています。

住宅ローンを組む際に抵当権は設定されますが、住宅ローンの支払いができなくなったときのために設定される権利のため、完済すると抵当権は必要がなくなります。抵当権は、住宅ローンの完済で抹消することが可能となります。

マンションや戸建ての住宅を購入する際のオーバーローンとは、住宅ローンの対象となって建物や土地の残高が売却の価格より上回っていることです。

不動産の売却代金を住宅ローンの返済に充当しても完済できない（債務超過）のため、金融機関の抵当権が抹消できず、売却できないのがオーバーローンの状態です。

マンションや戸建ての住宅を購入する際のアンダーローンとは、住宅ローンの対象となっている建物や土地の残高が売却の価格より下回っていることです。「住宅の価値−ローン残債」の分だけ、手元に資産が残ること。

不動産に設定されている抵当権を金融機関が抹消する条件は、基本的に住宅ローンの返済が完済されていることです。アンダーローンの場合、不動産を売却した代金を返済に充当することができるため、抵当権を抹消することが可能です。

不動産の売却代金だけでは完済できない場合、残債を自己資金の預貯金でカバーする方法がございます。

たとえば、物件を査定に出したとし、住宅ローンの残債が4,000万円で不動産の売却価格が3,700万円の場合、自己資金を300万円支払うことで売却することができる方法。

任意売却とは、住宅ローンの返済が厳しくなったときに、金融機関の許可をもらい抵当権を抹消した上で土地や建物の中古住宅不動産を売却する方法です。

住宅ローンの返済が厳しくなったときに、通常は競売という方法によって強制的に不動産を売却されます。競売になってしまうと、残債は分割返済ではなく一括返済になってしまうため、落札の価格が相場よりも低くなるというデメリットが生じてしまいます。

任意売却の場合には、金融機関との話し合いによって決まった金額の返済を継続し、通常の不動産売却と同じ売却方法のため、競売よりも高く不動産を売却できるというメリットがございますので、詳しくはSTELLA不動産にご相談くださいませ。

任意売却は、競売よりも自己破産を回避できる可能性が高くなり、残債を減らすことも期待できますが、契約者が自由に選択できるものではございません。金融機関が決めるものであるため、金融機関と良好な関係を築いておいてください。