【大阪市西区売却】マイカーローンのように住み替えも「ダブル（二重）で住宅のローンは組めるの？」という疑問を抱いてる方も多くいらっしゃいます。マンションや戸建ての土地・建物を購入する場合は、通常は完済まで30年以上かかる住宅ローンを利用されています。ローンの返済期間中に住み替えをしたくなった場合に、住宅ローンのダブルローンを組むことはできるのか。
率直に申し上げて、住宅ローンでダブルローンを組むことは可能です。
ですが、ダブルローンを利用するには困難な条件をクリアする必要があり、簡単には利用することができません。
①住み替えで住宅ローンのダブルローンは条件をクリアすれば組める【大阪市西区STELLA不動産】
上記でご説明した通り、住み替えで住宅ローンのダブルローンを組むことは可能ですが、ダブルローンを利用するには非常にハードルが高く、厳しい条件を満たさなければまりません。また、ダブルローンを許可している金融機関の数は限られています。
◇現在の住宅ローンを利用している銀行や信用金庫など金融機関の承諾を得ること
◇現在ある自己資金や住宅ローンの物件の売却益で完済できること
◇ダブルローンを利用する際の銀行や信用金庫など金融機関のローン審査を通過すること
住み替えローンを利用するための条件について下記にて詳しく説明していきます。【大阪市西区STELLA不動産】
◇現在の住宅ローンを利用している銀行や信用金庫など金融機関の承諾を得ること
◇現在ある自己資金や住宅ローンの物件の売却益で完済できること
◇ダブルローンを利用する際の銀行や信用金庫など金融機関のローン審査を通過すること
住み替えローンを利用するための条件について下記にて詳しく説明していきます。【大阪市西区STELLA不動産】
住宅ローンを利用している現在の銀行や信用金庫などの金融機関の承諾を得ること
ダブルローンを利用するためには、現在利用している住宅ローンを扱っている銀行や信用金庫などの金融機関に承諾を得なければなりません。
住宅ローンとは、借りる本人が居住するための不動産に対して融資されるローンであるため、原則、一人につき一軒分しか借りることができません。また購入対象の住宅に契約者が居住することが、借り入れの条件となっています。
ダブル（二重）で住宅ローンを借りるには、特別な例として銀行や信用金庫などの金融機関に承諾してもらう必要があります。
銀行や信用金庫などの金融機関に承諾を得るには、「不動産会社を通して承諾を得る」「自分で銀行や信用金庫の金融機関に承諾を得る」などの方法があります。
詳しくは、利用している銀行や信用金庫などの金融機関やSTELLA不動産にお問合わせください。
住宅ローンとは、借りる本人が居住するための不動産に対して融資されるローンであるため、原則、一人につき一軒分しか借りることができません。また購入対象の住宅に契約者が居住することが、借り入れの条件となっています。
ダブル（二重）で住宅ローンを借りるには、特別な例として銀行や信用金庫などの金融機関に承諾してもらう必要があります。
銀行や信用金庫などの金融機関に承諾を得るには、「不動産会社を通して承諾を得る」「自分で銀行や信用金庫の金融機関に承諾を得る」などの方法があります。
詳しくは、利用している銀行や信用金庫などの金融機関やSTELLA不動産にお問合わせください。
現在ある住宅ローンの物件の売却益や自己資金で完済できる
金融機関が承諾を出す条件は、その金融機関によってさまざまなルールを設けている場合がほとんどですが、多くの金融機関で共通している条件は、現在ある自宅のローンを、物件の売却益や自己資金で完済できることです。
銀行や信用金庫などの金融機関としても利用されている方が長期的にダブルローンの状態であることは望んでいません。
そのため、金融機関に下記の記載している書類を提出するなどして「現在物件の売却活動の途中であり、自宅の住宅ローンは不動産の売却益や自己資金で完済できる」という立証が必要になります。
・ローン返済の計画表
・通帳の写し
・預金残高の証明書
・売買契約書の写し
・不動産会社との媒介契約書
銀行や信用金庫などの金融機関によっては、金融機関が定める一定期間内に不動産を売却すること。売却できない時は、現在ある住宅ローンを優遇金利のないフリーローンに変更すること。などのいくつか条件がつくこともあります。
※銀行や信用金庫などの各金融機関に、ダブルローンの承諾が出る条件や提出する書類についてご確認ください。
※自宅の売却価格や住宅ローンの確認方法については、次の記事「③ダブルローンを利用する流れ」で詳しく説明していきます。
銀行や信用金庫などの金融機関としても利用されている方が長期的にダブルローンの状態であることは望んでいません。
そのため、金融機関に下記の記載している書類を提出するなどして「現在物件の売却活動の途中であり、自宅の住宅ローンは不動産の売却益や自己資金で完済できる」という立証が必要になります。
・ローン返済の計画表
・通帳の写し
・預金残高の証明書
・売買契約書の写し
・不動産会社との媒介契約書
銀行や信用金庫などの金融機関によっては、金融機関が定める一定期間内に不動産を売却すること。売却できない時は、現在ある住宅ローンを優遇金利のないフリーローンに変更すること。などのいくつか条件がつくこともあります。
※銀行や信用金庫などの各金融機関に、ダブルローンの承諾が出る条件や提出する書類についてご確認ください。
※自宅の売却価格や住宅ローンの確認方法については、次の記事「③ダブルローンを利用する流れ」で詳しく説明していきます。
ダブルローンを利用する際の銀行や信用金庫など金融機関のローン審査を通過する
不動産購入の一般的な住宅ローンと同様、ダブルローンを利用する際にも審査があり、審査に通らなかった場合、ダブルローンは利用することができません。
審査項目は通常の住宅ローンと同様です。
審査でチェックされる主な6項目は、
・勤務先・働いている年数・年収などの返済能力
・現在利用している住宅ローンの残高
・新居の価格・担保の評価額
・返済の負担率
・信用情報や過去のローン返済履歴
・団体信用生命保険への加入の可否
ですが、通常の住宅ローンよりも審査する基準がかなり厳しいので、通過するのが難しくなることがほとんどです。
審査項目は通常の住宅ローンと同様です。
審査でチェックされる主な6項目は、
・勤務先・働いている年数・年収などの返済能力
・現在利用している住宅ローンの残高
・新居の価格・担保の評価額
・返済の負担率
・信用情報や過去のローン返済履歴
・団体信用生命保険への加入の可否
ですが、通常の住宅ローンよりも審査する基準がかなり厳しいので、通過するのが難しくなることがほとんどです。
②ダブルローンの組み住み替えをするメリット・デメリット【大阪市西区STELLA不動産】
上記でご説明した通り、住宅のダブルローンを利用するには金銭的な余裕がなければ非常に困難です。
その高いハードルを乗り越えて使うメリットとは、なにがあるのか少し気になりますよね。
住宅のダブルローンのメリットは下記の通りです。【大阪市西区STELLA不動産】
その高いハードルを乗り越えて使うメリットとは、なにがあるのか少し気になりますよね。
住宅のダブルローンのメリットは下記の通りです。【大阪市西区STELLA不動産】
ダブルローンを利用するメリット
◇新居のマンションや戸建てを購入してから住宅の住み替えが可能（買い先行）
ダブルローンの大きなメリットは、自己資金が少なくても、新居の購入を優先した「買いの先行」で住み替えができるという利点です。
住宅の住み替えは、新居の購入と自宅の売却の順番によって下記のように「買いの先行」と「売りの先行」に分けることが可能です。
・買いの先行、自宅の不動産売却よりも先に新居を購入する方法
・売りの先行、自宅の不動産を売却した売却益を自宅のローン返済や新居の購入費用に充てる方法
通常の住み替えでは「自宅の売却益を新居の頭金にしたい」など、資金面の都合により売りの先行で進めることがほとんどですが、売りの先行では
・マンションや戸建ての自宅の不動産がなかなか売れず、予定していたタイミングで住み替えられなかった
・自宅の不動産が売却できるのを待っている間に、購入したかった物件が売れてしまった
・自宅の不動産は売れたが理想の新居が見つからず、賃貸住宅にとりあえず引っ越すことになってしまった
などのトラブルが発生してしまうリスクもございます。
一方で、ダブルローンを利用した買いの先行での住み替えは、ハードルの高いダブルローンを利用する代わりに
・新居でも住宅ローンが使える
・焦らずにゆっくり理想の新居選びに妥協することなく時間をかけておこなえる
などのメリットがあるため、自己資金が少ない状態でも買いの先行で住み替えができ、自宅の不動産売却や新居の購入を自分のスケジュールで進めることが可能です。
◇空き家の状態で内覧が可能なため、自宅の不動産をより良い条件で売却することができる
上記の記載通り、ダブルローンを利用した住み替えでは、買い先行での住み替えとなります。
買い先行での住み替えでは、自宅の不動産を空き家にしてから内覧を行うため、より良い条件で売却することができる可能性があります。
・より高い価格で売却しやすい
・早期売却に繋がりやすい
などのメリットがございます。
ダブルローンの大きなメリットは、自己資金が少なくても、新居の購入を優先した「買いの先行」で住み替えができるという利点です。
住宅の住み替えは、新居の購入と自宅の売却の順番によって下記のように「買いの先行」と「売りの先行」に分けることが可能です。
・買いの先行、自宅の不動産売却よりも先に新居を購入する方法
・売りの先行、自宅の不動産を売却した売却益を自宅のローン返済や新居の購入費用に充てる方法
通常の住み替えでは「自宅の売却益を新居の頭金にしたい」など、資金面の都合により売りの先行で進めることがほとんどですが、売りの先行では
・マンションや戸建ての自宅の不動産がなかなか売れず、予定していたタイミングで住み替えられなかった
・自宅の不動産が売却できるのを待っている間に、購入したかった物件が売れてしまった
・自宅の不動産は売れたが理想の新居が見つからず、賃貸住宅にとりあえず引っ越すことになってしまった
などのトラブルが発生してしまうリスクもございます。
一方で、ダブルローンを利用した買いの先行での住み替えは、ハードルの高いダブルローンを利用する代わりに
・新居でも住宅ローンが使える
・焦らずにゆっくり理想の新居選びに妥協することなく時間をかけておこなえる
などのメリットがあるため、自己資金が少ない状態でも買いの先行で住み替えができ、自宅の不動産売却や新居の購入を自分のスケジュールで進めることが可能です。
◇空き家の状態で内覧が可能なため、自宅の不動産をより良い条件で売却することができる
上記の記載通り、ダブルローンを利用した住み替えでは、買い先行での住み替えとなります。
買い先行での住み替えでは、自宅の不動産を空き家にしてから内覧を行うため、より良い条件で売却することができる可能性があります。
・より高い価格で売却しやすい
・早期売却に繋がりやすい
などのメリットがございます。
ダブルローンを利用するデメリット
◇住んでいる住居の一軒分しか住宅ローン控除は受けられない
住宅ローンは原則一人につき、一つの物件のみ借り入れができることになっており、ダブルローンを認めている銀行や信用金庫などの金融機関の数は限られています。また、ダブルローンを組むためには一定条件をクリアしなければなりません。
住宅ローンを利用して不動産を取得した場合、ローン残高に応じて所得税が控除される「住宅ローン控除（住宅ローン減税）」が適用されることもあります。
この住宅ローン控除は居住している物件に適用されるため、現在の自宅か新居のどちらか一方、住んでいる物件の住宅ローンにしか適用されません。
住宅ローン控除については、国土交通省や国税庁のHPをご覧ください。
◇マンションや戸建てなどの住宅ローンは審査がかなり厳しく、融資を受けられない場合がある
ダブルローンの利用は、
・借入れ時の年齢が上がっている分、返済期間が短くなってしまう
・月々の返済額の負担が大きくかかる
・ローン全体の借入総額の負担も大きくなる
などの理由があることから、一般的な住宅ローン審査よりも審査の基準が厳しくなっています。
そのため審査を通過できず、ローンを利用できないケースも珍しくありません。
◇新居のローンと同時にフリーローンを組むと、金利が上がり結果的に返済額も増えるため、毎月のローン返済額も大幅に増加
安易に一時的なローンだと思ってダブルローンを利用してしまうと、
・計画していた通りに不動産を売却できず、支払期間が伸びてしまう
・焦って早い期間で売却をしてしまい、相場よりも低い価格で住宅を売却してしまう
などのように、損をしてしまう可能性もございます。
ダブルローンを利用する際には、毎月の返済額が増加し、家計への負担が大幅に重くなることを必ず理解しておいてください。
◇自宅が売れなくても賃貸では貸せない
ダブルローンの負担を減らすために、売却活動中の自宅を賃貸物件にして、家賃収入を得ようと考える方も中にはいるかもしれません。
ですが、住宅ローンを返済期間中の自宅の不動産は、賃貸物件で貸すことはできません。
本来、住宅ローンは「自らが居住する物件を購入するためのローン」であり、賃貸物件を購入するためのローンは別に用意されているからです。
住宅ローン残債がある状態で物件を賃貸に出すことは、金融機関との契約違反になる可能性がございます。
ただし、銀行や信用金庫などの金融機関にやむを得ない事情を伝え、賃貸に出すことができる可能性もございます。
本人の意思に反して居住地を離れなければならない理由がある場合には、一時的に賃貸で貸す方法など、銀行や信用金庫の金融機関から承諾が下りるケースもございます。
引き続きは下記よりご確認ください
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住宅ローンは原則一人につき、一つの物件のみ借り入れができることになっており、ダブルローンを認めている銀行や信用金庫などの金融機関の数は限られています。また、ダブルローンを組むためには一定条件をクリアしなければなりません。
住宅ローンを利用して不動産を取得した場合、ローン残高に応じて所得税が控除される「住宅ローン控除（住宅ローン減税）」が適用されることもあります。
この住宅ローン控除は居住している物件に適用されるため、現在の自宅か新居のどちらか一方、住んでいる物件の住宅ローンにしか適用されません。
住宅ローン控除については、国土交通省や国税庁のHPをご覧ください。
◇マンションや戸建てなどの住宅ローンは審査がかなり厳しく、融資を受けられない場合がある
ダブルローンの利用は、
・借入れ時の年齢が上がっている分、返済期間が短くなってしまう
・月々の返済額の負担が大きくかかる
・ローン全体の借入総額の負担も大きくなる
などの理由があることから、一般的な住宅ローン審査よりも審査の基準が厳しくなっています。
そのため審査を通過できず、ローンを利用できないケースも珍しくありません。
◇新居のローンと同時にフリーローンを組むと、金利が上がり結果的に返済額も増えるため、毎月のローン返済額も大幅に増加
安易に一時的なローンだと思ってダブルローンを利用してしまうと、
・計画していた通りに不動産を売却できず、支払期間が伸びてしまう
・焦って早い期間で売却をしてしまい、相場よりも低い価格で住宅を売却してしまう
などのように、損をしてしまう可能性もございます。
ダブルローンを利用する際には、毎月の返済額が増加し、家計への負担が大幅に重くなることを必ず理解しておいてください。
◇自宅が売れなくても賃貸では貸せない
ダブルローンの負担を減らすために、売却活動中の自宅を賃貸物件にして、家賃収入を得ようと考える方も中にはいるかもしれません。
ですが、住宅ローンを返済期間中の自宅の不動産は、賃貸物件で貸すことはできません。
本来、住宅ローンは「自らが居住する物件を購入するためのローン」であり、賃貸物件を購入するためのローンは別に用意されているからです。
住宅ローン残債がある状態で物件を賃貸に出すことは、金融機関との契約違反になる可能性がございます。
ただし、銀行や信用金庫などの金融機関にやむを得ない事情を伝え、賃貸に出すことができる可能性もございます。
本人の意思に反して居住地を離れなければならない理由がある場合には、一時的に賃貸で貸す方法など、銀行や信用金庫の金融機関から承諾が下りるケースもございます。
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