【大阪市西区売却】住み替えで住宅ローンのダブルローンは組める！秘訣を詳しく説明②

自宅の不動産を好条件で査定してくれた不動産会社に、売却の活動を依頼しますが、ダブルローンで融資をうける住み替えでは、
・不動産売却に特化し、できるだけ高値で自宅を売却できる
・できるだけ好条件で早く自宅を売却できる
など、ダブルローンを利用する銀行や信用金庫の金融機関との交渉やサポート・提案をしてくれる不動産会社を探す必要があります。

不動産会社を選ぶ際に、
・現在所有している不動産が売れないときはどうするのか
・所有している不動産が売却できなかったときの買取サービスはあるのか
・販売活動はどのように実施しているのか
・ダブルローンが活用できる銀行や信用金庫の金融機関を紹介してくれるのか
など比較しましょう。大阪でお悩みの方はSTELLA不動産までお気軽にご相談ください。

◇現在の住宅ローンを活用している銀行や信用金庫の金融機関の承諾を得る
繰り返しになりますが、住宅ローンをダブル（二重）で融資するためには、特別に銀行や信用金庫の金融機関に承諾をしてもらう必要があります。

金融機関に承諾を得る方法は
・自分で銀行や信用金庫の金融機関に問い合わせて承諾を得る方法
・前述した不動産会社を通じて承諾を得る方法
などがあります。

詳しくは、利用されている金融機関や大阪市西区STELLA不動産までご相談ください。

ダブルローンの審査を受けるためには、購入する希望のマンションや戸建てなどの物件をみつける必要があります。

不動産会社にダブルローンで組むことができる予想の価格を算出してもらい、新しい物件探しの参考にしてください。

購入する希望の物件が決まったら、住宅ローンを扱っている銀行や信用金庫の金融機関の中から、ダブルローンと組むことが可能な金融機関を探し、事前審査（仮審査）を受けましょう。

ダブルローンを組むという状態になる時点で、金融機関によって審査が通らないこともあるため、
・不動産会社にダブルローンの利用実績がある銀行や信用金庫の金融機関を紹介してもらう
・各銀行や信用金庫の金融機関にそれぞれ問い合わせてみる
などの方法で、ダブルローンが利用できる銀行や信用金庫の金融機関を探しましょう。

事前審査（仮審査）では、金融機関によって利用される方の返済能力や物件の担保評価などチェックしています。
事前審査仮審査では、結果が出るまでに平均で2〜3日かかります。

事前審査（仮審査）に通ったら、本審査の申し込みをし新しい家の購入手続きに入ります。

本審査では団体信用保険会社によって、より一層厳しい審査が行われ、利用者の
・信用情報
・健康状態
などもチェックされます。審査に必要な期間は長く、結果が出るまでに平均で1〜3週間かかります。

もし、健康に不安がある方は、「ワイド団信」や「フラット35」を利用するという方法もございます。
ワイド団信は健康状態に対する基準が緩和されている団信で、病歴や持病がある方でも入りやすくなっております。

新しい家の購入の契約を締結し、無事に本審査が通ったら、決済日を待ちます。

決済日には、ローンを利用する銀行や信用金庫の金融機関から口座に資金が振り込まれます。

その資金で新しい家の購入にかかる費用の支払が済むと、正式に新居の引き渡しという流れになります。

気に入った不動産の物件があり、必ずその物件を手に入れたいという人には、ダブルローンを組んだ買い先行での住み替えがお勧めです。

【ダブルローンを組み、住み替えをする際のメリット・デメリット】で説明したように、売り先行での住み替えでは、自宅の不動産が売却できるのを待つ間に、希望する不動産が売れてしまうことがあります。
気に入った物件があり、必ず手に入れたい不動産は、先に購入する買い先行での住み替えがおすすめです。
本来では、買い先行で住み替えをする際には、物件の購入にかかる費用の全額を自己資金で準備する必要がございます。
ですが、ダブルローンを活用すれば、新しい家でも住宅ローンが使えるため、自己資金は新しい家の購入費用の一部を用意するだけでよいというメリットもあります。

自己資金や預貯金に余裕があまりない方がダブルローンを利用すると、ローンの返済が家計を圧迫してしまい、生活が破綻してしまう危険性があります。

買い先行での住み替えは、
・自宅の不動産がいつまでに売却できるのか
・実際の売却益の金額がいくらになるのか
など理解していない状態で新しい家を購入します。

たとえば、ご自身の自宅がなかなか売れないなどの理由でローンの支払の期間が長くなることもあると思います。
ダブルローンの支払いは家計の負担が重くなることが多いため、預貯金・自己資金などを削り支払わなければならない可能性もございます。

また、自宅の不動産が売れたとしても
・自宅の売却査定の価格が低かった
・予定よりも価格を低くしないと売れなかった
など、自宅の住宅ローン残高よりも売却益が少なかった場合は、預貯金など自己資金を削り穴埋めしなければなりません。

ご覧の通り、ダブルローンを活用しての住み替えは予想外の出費がある場合がございます。穴埋めに回せる預貯金など自己資金に余裕があまりない状態での住み替えは正直におすすめすることができません。

ダブルローン審査する際の項目のひとつとして、「返済比率」というものがあります。

返済比率とは、年収に占める年間の返済額の合計のことで、
住宅、教育、マイカー、バイク、カードローンなど、全て合算しローンの計算をしています。

銀行や信用金庫の金融機関によって誤差はありますが、通常30～35％が基準値に設定されており、基準値を超えてる金額を借りることはできません。
そのため、住宅ローンのほかにマイカーローンや教育ローンなどを利用されている方は返済比率が高くなりやすく、
・ローン審査を通過することが厳しい
・借りられる金額が低く、物件を購入することができない
などの可能性があります。

年間の収入が500万円以下の人は自宅を購入するために必要な金額を借りることができない場合が多く、ダブルローンを利用することはおすすめしません。
・返済比率35％で新居の予算の計画を立てるのはかなり危険です。
・住宅ローンの審査では、返済比率は30〜35%が上限となります。
・一般的に無理のない返済の比率は20〜25%と言われています。
返済比率が30％以上の借り入れは家計を圧迫し支払いの危険性が高くなります。
実際に2022年度フラット35利用者調査によると半数以上の人が返済比率は25％未満に抑えていらっしゃいます。

先に新居を購入するよりも、ご自宅の不動産を売却することで
・キャピタルゲイン（売却益）でのローンを完済してしまう
・キャピタルゲイン（売却益）を新しい家の頭金にしてしまう
など、無理のない自己資金の予算で新居探しが可能となります。

自宅の不動産が売却できるのを待っている間に、希望していた物件が売れてしまうなどの可能性はあります。返済計画が破綻しづらいため手がたく住み替えをしたい方にお勧めです。

自己資産と自宅の売却益でローンを完することができないケースでも、住み替えローンを活用すれば住み替えができる可能がございます。
マンションや戸建てなどの住み替えローンとは、新居の購入費用と自宅のローンを完済する費用とをまとめて借りられるローンのことです。

住み替えローンと、ダブルローンとの違いは、
・返済する月々の支払いする負担が少ない
・自宅のローンを完済する見込みがない場合でも預貯金や自己資産など売却益で利用することができる
などの特徴があります。

なにかわからないことがございましたら、お気軽に【大阪市西区STELLA不動】へご相談ください。