【大阪市西区】不動産を売却する前に知っておくと便利な売却の流れ

マンションや戸建てなど不動産を売却する際は、どうして売却をするかという理由を不動産会社に伝えておくことが重要です。たとえば、下記に記載している理由です。

◇相続した不動産を売却したい
◇転勤になるので売却したい
◇子供が独立し部屋を持て余しているので売却したい
◇離婚するため売却したい
◇庭の手入れが大変になってきたためマンションに住み替えたい
マンションや戸建てなど売却の査定をする際に、不動産会社に必ず質問される一つが売却の理由です。家を売却することが目的なので売却の理由を話す必要はないという考え方もあります。ですが、売却の理由や居住されている状況によって税金などの控除される対象が違いますので、話すメリットはございます。

たとえば、住んでいるマンションや戸建てを売却する際は3,000万円までの利益分が「マイホーム特別控除」という税金から控除される制度がありますが、転勤をしてから住民票を移転した際にはどうなってしまうのかといったことも不動産会社は伝えてくれます。税理士ではないため、教える内容としては限界はございますが、有利に売却することは間違いありません。

マンションや戸建てなど売却の査定をする際に、売却の理由と同時に必ず聞かれるのが売却をする際の希望期間です。すぐに買い手がいて即契約になるタイミングが良いケースもあるため、売却の期間の良し悪しは一概には申し上げられませんが、早く売れると売却の査定が安かった可能性があり、長く売れない場合は査定が高かったという可能性がございます。

違う言い方をすれば、売却の期間が短いと査定の価格は安くなる傾向があるとも言えます。不動産の売却理由にもよりますが、可能であれば最低3ヶ月くらいの売却の期間があると、現在探されているお客様だけでなく、新たに探し始めたお客様へ広がる可能性があり、有利になります。

不動産会社ではないため、不動産の相場を日頃から調べておく必要はありませんが、近くで売りに出ている物件の情報や価格を前もって知っておくと、不動産の査定価格が高すぎないか、または安すぎないかを査定する際に検討することができますので、有利と言えます。

売却の相場の調べ方はたくさんありますが、不動産のポータルサイトでお調べする方が一番簡単かと思います。

不動産のポータルサイトとは、at-homeやSUUMOなどで数多くの不動産の情報が掲載されているWEBサイトのことです。売却する予定の周辺の物件価格がいくらで売りに出ているかを検索することで、だいたいの不動産相場の金額を知ることが可能です。不動産会社の中にはなんの根拠もなく高い査定価格をつけるケースがございますが、だいたいの相場を知っている後だと、査定が高いことに気づくことが可能となります。

売りに出す物件を不動産会社に査定の依頼をする方法
不動産会社に査定の依頼をする方法は、大きくわけて下記の2つにわけられます。

査定方法と特徴
・簡易査定または机上査定（類似する物件や過去取引の事例から査定の価格を算出する）
・訪問査定（現地物件の確認を行い細かい詳細の査定価格を算出する）

簡易査定は、過去の取引事例や近隣で売りに出ている物件から価格を算出する。現地確認を行わないため、一般的に机の上で査定を行いますという意味で、机上査定とも呼ばれております。

訪問査定は現地にいき、道路の状況、土地の状況、隣地との状況、近くの居住環境、風通し、日当たり、建物の内装や外観・劣化状況、間取りの使い勝手・リフォーム状況などを調べていきます。過去の取引された事例や近隣の売却されている物件を照らし合わせ、詳しく詳細の査定をしていきます。簡易査定と比較をしていくと訪問査定は正確な査定の価格を知ることが可能となります。

売るのは先でどれくらいの価格で売れるのかを確認したい段階であれば簡易査定、マンションや戸建ての物件を売る検討してしっかりとした査定の結果を確認したいのであれば訪問査定といったのが基本的です。

査定を複数に依頼するケース、1社に依頼するケース、
不動産会社に査定を依頼する時は、1社の不動産会社に依頼するケースと複数の不動産会社に依頼するケースがあります。

1社に売却査定の依頼をする際は、査定価格や条件などが希望と合っているかポイントになります。希望と合っている場合は安心して不動産売却の依頼をすることが可能ですが、不動産会社や担当者に不満を感じた時や希望と合っていないときなどは、他社の不動産会社にも査定を依頼し比較する方がお勧めです。病院で例えますとセカンドオピニオンのような感じです。

複数の会社に査定の依頼をする際の特徴をあげると、
査定の価格を高く提示してくる不動産会社が多くなることです。なぜかと言いますと、査定の価格が安いと選択される可能性が低くなってしまうからです。違う言い方をすると、他社の不動産会社より高い査定の結果を出し、依頼を受ける不動産会社がいると言うことです。

1社に売却の依頼をするケースも、複数社に依頼をするケースも査定の内容や価格、販売の方法に根拠があるかどうかです。もし価格の根拠が弱かったり、なかったりしたときには査定の価格だけで選択しないことをお勧めします。

物件の売出の価格は査定結果を出してから決めますが、売却が成功させる価格は、よく考えた上で売出の価格を決めることがポイントです。

物件周辺の相場よりも高い売却価格を設定する場合には買い手が現れにくく、売れないことが理由として売出の価格を下げる可能性があります。物件周辺の相場より安く売却価格を設定する場合には、すぐに買い手が現れる可能性が高くなり、手元に残る金銭が少なくなります。

マンションや戸建てなどの不動産の買い手が価格の交渉をしてくる場合もありますので、やや高めの価格を設定しておくと売却が上手くいく可能性があります。不動産会社に仲介を依頼する際に、よく相談をし納得してから価格設定をすることをお勧めします。

訪問の査定が終わり、不動産売却の価格も決めた後は、不動産売却を依頼する会社を決めてから媒介契約を締結するという流れになります。不動産会社との媒介契約とは、不動産会社が仲介で売却の活動をすることに承諾するという契約になります。媒介契約は大きくわけて上記画像にある３つです。

媒介契約を締結した後は、売却の活動を開始していきます。WEBサイトへの掲載や折り込みチラシの広告掲載が売却の活動スタートラインになりますが、不動産の広告の仕方を間違えてしまうと購入したい希望者がマンションや戸建ての物件を見つけることができなかったり、見つけたとしても広告に対して魅力的ではないのが原因でお問い合わせまでいかない原因が起こります。価格を下げなくてもいいときに下げてしまう原因となりますので注意です。　

お問い合わせがあった際には不動産会社の担当者が購入希望者を案内しお部屋を内覧する流れになります。中古住宅の内覧の場合、家の中が散らかっていますと、第一印象が悪くなってしまい契約に繋がない場合があります。急な内覧が決まり購入希望者が内覧にくることもあるので、内覧がいつ行われても大丈夫な状態にすることがポイントです。

物件の室内や水回りの状態がよくないと、印象が悪くなる、価格の値下げ交渉、買い手が現れない、といったマイナスの傾向になります。他の言い方をすると、室内や水回りを綺麗にしておくと、印象がかなり良くなる、価格値下げ交渉の可能性が低くなる、買い手が現れやすくなるとも言えます。

マンションや戸建て購入希望者が物件を購入する際は、買付証明書と呼ばれている書類に署名・捺印をします。買付の証明書には、契約希望日時、価格、希望条件が記載されているのが基本的で、売り手がその内容で承諾した際に不動産売買契約をしていく流れになります。

不動産売買契約では、始めに宅地建物取引士による重要事項の説明が行われます。売買の重要事項説明とは、売買契約の対象であるマンションや戸建ての物件内容や法律について説明していく、トラブルにならないための重要な書類になります。購入する方に向けた説明になりますが、売却者にも内容に間違いがないか確認をして署名・捺印をします。

売買の重要事項説明が終わったあと、売買契約へ進みます。売買の対象となる物件の確認、売買の価格確認、売主に支払う手付金、残代金の金額や支払日のご確認、契約の内容となる取り決めの確認の説明があり、売主も買主も十分理解した後に署名・捺印していきます。重要事項説明書と同じようにトラブルにならないための重要な書類となります。

主な流れが、住宅ローン返済の準備、売買の契約成立から引き渡し、引越しになります。住宅ローンの返済に関しては、売主が銀行などの金融機関に連絡をし手続きをする形になりますが、基本的には不動産会社が銀行など金融機関の手続きの仕方をアドバイスしてくれますので心配不要です。

売買の契約からお引渡しまでの期間は、空き家で約1ヶ月程、入居中の場合でも約2～3ヶ月程が一般的になります。住み替えの際に、契約からお引き渡しまで約6ヶ月という長い期間になるケースもございますが、契約からお引き渡しまでの期間が長くなると購入される希望者が購入を諦めてしまうこともございます。価格を下げる原因にもなりますので、できる限り短い期間をお勧めします。

ようやく最後の流れ、不動産の引渡しとなります。不動産の引渡しでは、対象する不動産を購入された方に移転をする書類に署名・捺印をするのと同様に、中古住宅の場合は鍵の受け渡し、残代金の受領が行われます。この際に付帯設備取の扱説明書など渡すのが基本的です。

この一式が終わると、マンションや戸建ての不動産所有権が売主から買主に移転すると、不動産の売却が終わります。