【大阪市西区】任意売却とは「ローンが払えず滞納している状態」「多額な住宅ローンを支払える見通しが立たない」という場合に、債権者の同意を得てからマンションや戸建てなどの不動産を売却する方法です。
法的な手続きである競売にかけられる前の最終手段として検討する方や、病気やリストラによりどうしても住宅ローンを払い続ことが難しいという方が利用されます。
ですが、すでに競売が始まっている場合や共同名義人や連帯保証人の同意が得られない場合は任意売却をすることができず、誰でも任意売却ができるわけではございません。
だからこそ、事前に任意売却とはどのようなものか把握して、自分が対象となるのか知った上で計画的に進めることが重要となります。
そこでこの記事では
◇任意売却とは何か分かりやすく説明
◇競売と一般売却との違い
◇任意売却のメリットとデメリット
◇任意売却を検討すべきケース
◇任意売却ができないケース
◇任意売却の進め方
など任意売却に関わる知識を全解説していきます。最後まで読めば、任意売却とはどのようなものか把握でき、検討すべきかジャッジできるようになります。
ぜひ、正しい知識を身につけて「本当に任意売却が最適な方法なのか」見極められるようにしましょう
【大阪市西区】不動産売却と住宅ローンの関係性
【大阪市西区】住宅ローンを契約し、マンションや戸建てなどの不動産を購入された方は、ローン明細書に基づき毎月の支払いをしていますが、転勤や家族構成の変化・資金繰りが厳しいなどの理由で、不動産を売却しなくてはならないケースもございます。
そのような場合に、住宅ローンの返済期間中でも不動産を売却できるのか？
不動産売却と住宅ローンの関係性を下記で詳しく解説していきます。
そのような場合に、住宅ローンの返済期間中でも不動産を売却できるのか？
不動産売却と住宅ローンの関係性を下記で詳しく解説していきます。
ローンを返済中の場合は完済することで売却することができる
ローンの返済期間中の場合は、銀行など金融機関で抵当権が設定されています。
抵当権が設定されている場合、不動産を売却することができないため、所有権を買い主に移転する前に住宅ローンを完済して抹消をすることが必要となります。
抵当権が設定されている場合、不動産を売却することができないため、所有権を買い主に移転する前に住宅ローンを完済して抹消をすることが必要となります。
ローン完済していれば自由に売却することができる
ローンの返済が終わっている場合、マンションや戸建てなどの不動産を売却することが可能です。
さらに、住宅ローンの契約する際に金融機関が設定をした抵当権がまだ残っている可能性がございますので、売却をする前に抵当権を必ず抹消する必要があります。
さらに、住宅ローンの契約する際に金融機関が設定をした抵当権がまだ残っている可能性がございますので、売却をする前に抵当権を必ず抹消する必要があります。
抵当権とはどのような権利？
抵当権＝住宅ローンの担保
抵当権とは、借りた住宅ローンの返済ができなくなったときのために、金融機関が借り主の土地や建物を担保にできる権利のこと。
なんらかの原因で収入が減少してしまい、住宅ローンの支払いが困難になってしまった場合に、抵当権を設定している銀行など金融機関は、土地や建物などの不動産を売却をすることで、返済をしてもらえる権利を有しています。
なんらかの原因で収入が減少してしまい、住宅ローンの支払いが困難になってしまった場合に、抵当権を設定している銀行など金融機関は、土地や建物などの不動産を売却をすることで、返済をしてもらえる権利を有しています。
不動産の抵当権は住宅ローンの完済で抹消することができる
抵当権は、住宅ローンを組む時に設定されますが、住宅ローンのお支払いができなくなったために設定をされている権利のため、完済すると抵当権は必要がなくなります。抵当権は、住宅ローンの完済で抹消することが可能です。
不動産は完済できるかどうかで異なります
住宅ローンを完済する前に、不動産を売却したい場合には、下記2つのどちらかによって対応が異なってきます。
オーバーローン・・・住宅ローンの残債が売却価格を上回っている
アンダーローン・・・住宅ローンの残債が売却価格を下回っている
以下、それぞれの状況について、詳しく解説していきます。
オーバーローン・・・住宅ローンの残債が売却価格を上回っている
アンダーローン・・・住宅ローンの残債が売却価格を下回っている
以下、それぞれの状況について、詳しく解説していきます。
住宅購入する際のオーバーローンについて
住宅購入する際のオーバーローンとは、住宅ローンの対象となっているマンションや土地の残債が売却する価格を上回っていることです。
不動産の売却する代金を住宅ローンの返済に充てても、まだ返済する残債があるため、金融機関の抵当権を抹消することできず、売却できないのがオーバーローンの状態です。
不動産の売却する代金を住宅ローンの返済に充てても、まだ返済する残債があるため、金融機関の抵当権を抹消することできず、売却できないのがオーバーローンの状態です。
住宅購入する際のアンダーローンについて
住宅購入する際のアンダーローンとは、住宅ローンの対象となっているマンションや土地の残債が売却する価格を下回っていることです。
不動産に設定されている抵当権を金融機関が抹消する条件は、基本的に住宅ローンの返済が完済されていることです。アンダーローンの場合は、不動産を売却した代金を返済に充てることができるため、抵当権を抹消することが可能です。
不動産に設定されている抵当権を金融機関が抹消する条件は、基本的に住宅ローンの返済が完済されていることです。アンダーローンの場合は、不動産を売却した代金を返済に充てることができるため、抵当権を抹消することが可能です。
オーバーローンのマンションや戸建てなどの不動産売却方法
オーバーローンの場合は、不動産売買の売却代金だけでは住宅ローンの残債を完済できないため売却できませんが、下記の2つの方法で売却ができる可能性がございます。
・預貯金での完済をする方法
・任意の売却を選択する方法
上記の方法について下記にて詳しく解説していきます。
・預貯金での完済をする方法
・任意の売却を選択する方法
上記の方法について下記にて詳しく解説していきます。
預貯金で完済する方法
マンションや戸建て不動産の売却をする代金だけでは完済できないときは、残債を預貯金や自己資産でカバーするという方法がございます。
たとえば、住宅ローンの残債が4,000万円で不動産の売却代金が3,700万円の場合、預貯金を300万円支払うことで売却することが可能となります。
たとえば、住宅ローンの残債が4,000万円で不動産の売却代金が3,700万円の場合、預貯金を300万円支払うことで売却することが可能となります。
任意売却を選択する方法
任意売却とは、住宅ローンの返済が難しくなった場合に、金融機関の許可をもらい抵当権を抹消した上でマンションや戸建てなどの不動産を売却する方法です。
住宅ローンの返済が難しくなった際に、競売という方法によって不動産を強制的に売却されるのが一般的ですが、競売になると、残債は分割返済ではなく一括返済になるため、相場よりも落札の価格が低くなるというデメリットが生じます。
任意売却の場合には、金融機関との協議で決まった金額の返済を継続し、通常と同じ不動産売却方法のため、競売よりも高く売却できるというメリットがございます。
任意売却は競売よりも自己破産を回避できる可能性が高くなり、残債を少しでも減らすことを期待できますが、契約者が自由に選択できるものではございません。金融機関が決定するものであるため、金融機関と良好な関係を築いておくことがポイントです。
住宅ローンの返済が難しくなった際に、競売という方法によって不動産を強制的に売却されるのが一般的ですが、競売になると、残債は分割返済ではなく一括返済になるため、相場よりも落札の価格が低くなるというデメリットが生じます。
任意売却の場合には、金融機関との協議で決まった金額の返済を継続し、通常と同じ不動産売却方法のため、競売よりも高く売却できるというメリットがございます。
任意売却は競売よりも自己破産を回避できる可能性が高くなり、残債を少しでも減らすことを期待できますが、契約者が自由に選択できるものではございません。金融機関が決定するものであるため、金融機関と良好な関係を築いておくことがポイントです。
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