【大阪市西区売却】土地の相続登記手続きとは

相続の登記とは、マンションや戸建ての建物・土地などの所有者が亡くなった際に、誰が所有しているのかわかるように名義人を被相続人に変更することです。

不動産登記とは、土地や建物などの不動産について

どこにあるのか
どんな大きさか
誰が所有しているのか
を記録しているものです。

この記録の情報をまとめた台帳を「登記簿」といいます。

登記簿に記載している土地や建物の所有者が亡くなった場合、相続が発生し土地や建物を売却する時に、所有者を相続人に変更しなければなりません。

この「所有者を変更する」手続きのことを相続登記というのです。

相続登記は、状況によって種類がいくつかございます。

相続登記の種類→内容「登録免許税」

◇法定相続→遺言や遺産の分割など特別な事由なく、民法で定められた相続方法に従って土地を相続した場合「固定資産税評価額の0.4%」

◇遺産分割→遺産分割で、持分（一つの土地を何人かで権利を持つ際に誰がどれくらい所有しているかの割合）を変えた場合「固定資産税評価額の0.4%」

◇遺贈→遺言で土地を贈られた場合「固定資産税評価額の2%（法定相続人の場合は0.4%）」

◇死因贈与→土地の所有者が亡くなり、権利が生じて死因贈与契約により相続した場合「固定資産税評価額の2%」

◇特別縁故者への財産分与→被相続人と生計をともにしていた、介護をしていたなどの特別な人が相続する場合「固定資産税評価額の2%」

相続登記には、税金が課税されますが（登録免許税）、状況により税率が変わってきます。
相続登記に必要となる申請書の書き方や方法なども変わります。

ご自身の相続がどれに該当するか、相続登記に必要な費用の計算や申請書の書き方について考えていきましょう。

相続をする際の登記には、自分で手続きをする方法と司法書士に依頼する方法があります。

自分で手続きをする・・・費用は安く済む、知識がないと時間がかかる、自分ですべて行うので大変
司法書士に依頼する・・・費用は高い、プロなのでスムーズに進む、ほとんどお任せできるので楽

自分がどちらがいいか、それぞれの特徴を考え選択してください。

土地の相続登記の費用は、相続する土地の数や価値によって変わってきます。

価値が高ければ、登記にかかる費用も高くなり、自分で手続きをするか、司法書士に依頼するかによっても違います。

たとえば1,000万円の土地を相続登記したとき、

自分で相続登記の手続きをする場合は約5万円
司法書士に依頼する場合は約12万円
が費用の目安です。

費用の内訳は、

◎自分で相続登記
登録免許税・・・不動産登記をする際に納める税金、4万円
必要書類の発行費用・・・登記に必要な書類を発行するための手数料、1,000~3,000円
その他実費・・・交通費や発送など、5,000~10,000円　　　　　　　　 合計 約5万円


◎司法書士に依頼
登録免許税・・・不動産登記をする際に納める税金、4万円
司法書士への報酬・・・司法書士へ手続きを依頼するための報酬、6~7万円
必要書類の発行費用・・・登記に必要な書類を発行するための手数料、1,000~3,000円
その他実費・・・交通費や郵送料など、5,000~10,000円　　　　　　 　合計 約12万円


自分で相続登記する場合と、司法書士に相続登記を依頼する場合で変わるのは、司法書士へ支払う報酬が必要なため。
司法書士へ支払う報酬は、相続の内容や依頼する事務所によって違い、登録免許税は相続の登記をする土地の価値によって変わってきます。

2021年に法改正され、相続の登記が義務化となり、いつまでにしなければならないと期限が設けられました。

土地を相続した時の相続登記の期限は2つあります。

【期限①】　相続があることを知ってから3年以内
土地を相続したのが、2024年4月1日～となると、相続があることを知ってから3年以内に相続の登記をしなければなりません。
相続があることを知った時とは、被相続人が亡くなったことと、自分自身が相続人であることを知った時です。

例を挙げると、相続人の配偶者や子どもだとしたら、被相続人の配偶者や親が亡くなった時点で自分が相続人だとわかります。その亡くなった時点で相続が発生するということです。
また、被相続人に配偶者や子供がいなければ、甥や遠い親戚が相続人となり、自分が相続人と知らされた時点から3年以内が期限となります。

遺産分割協議で相続が確定した後でなく、相続人が自分だと知ってから3年以内になるため、期限には十分注意してくだい。


【期限②】　2027年4月1日
2024年4月1日よりも前に土地を相続した際、登記しなければならない期限は2027年4月1日です。

法改正として、法律の施行より前に相続が発生していたとしても、相続登記の義務を負わなければなりません。
必ず相続人の全員が相続登記をしなければならないので、早めに相続登記しておいてください。


【期限を過ぎてしまうと10万円以下の罰金】
期限内に正当な理由がなく、土地や建物の相続登記をしなかった時は10万円以下の罰金を払わなければなりません。

正当な理由の例として、DV被害を受けている人で自分の住所を知られたくない場合などやむを得ない時です。
そのような理由がなく、未登記のままだと罰金になりますので、早めに相続登記しておいてください。

土地や建物の相続登記を、早期でしたほうが良い事由の一つ目は、相続人が増え話がまとまらず進みにくくなってしまうため。
相続から期間が経過すると、相続人の方がすでに亡くなっていたというケースがあります。

相続人がいないと、権利が配偶者や子どもに引き継がれていきますので、相続人の数がどんどん増えていきます。
相続する人数が多いほど、たくさんの意見が出て、まとまらず進まなくなります。

話がまとまらなければ、遺産分割協議書が作成できませんので、相続登記をするのにかなりの時間がかかります。
ですので、なるべく遺産分割協議を早めにし、相続登記を済ませておくことが重要なポイントになります。

なにかわからないことなどございましたら、大阪拠点のSTELLA不動産にお気軽にご相談ください。