【大阪市西区】不動産売却する際に知っておきたい査定の基礎知識！

家・土地の価格を知る方法は、課税明細書や路線価・公示地価などいくつかあります。また、不動産の価格を知りたい目的により調べ方などは違ってきます。

ほとんどの不動産会社は査定依頼を無料で行っていますが、査定を依頼したときに訪問された不動産会社から媒介契約を結びます。ですので、媒介契約を結べるチャンスである査定を無料で行っています。

土地・マンションや戸建てなどの不動産の現在の価格を知ることで、今売るべきか判断することができ、住み替えや住宅ローンの完済を目指して売却をお考えの場合、頭金はいくら必要なのか、住宅ローンは完済できるかなど、目処を立てることが可能となるからです。

査定をするときに注意しておくことは、査定額がそのまま売却額にならないという点です。

査定結果はあくまでも、売ったらいくらくらいになるのか予想を市場に出回っている不動産の価格や取引事例・公示地価などを参考にした価格です。

実際に売却活動をしていけば、買い手の値下げ交渉などにより売却価格が売出し価格より下がることは少なくありません。

原価法は費用性に着目した査定方法です。物件を取り壊したと仮定して再び同じ物件を建て直したとき、どのくらいの費用がかかるのか（再調達原価）計算します。また、築年数に応じて減価修正を行って価格を求める計算方法になります。

◇原価法の計算方法 → 査定額 = 再調達原価 – 減価額

取引事例比較法は市場性に着目した方法になります。物件近くで、似たような条件がどのくらいの価格で売買されたか、成約事例を探し参考にする方法です。

建物の規模や土地の広さが同じだとしても、立地条件や時期には違いがあるため、これらを加味して価格を調整します。

◇取引事例比較法の算式 → 査定額 = 事例物件の価格 × 査定物件の評点 × 査定物件の面積

収益還元法は不動産の収益性に着目した査定方法です。将来的に得られると想定される純利益と、現在の価格総和を求めてから査定額を計算します。

◇収益還元法の算式 → 査定額 = 純収益 ÷還元利回り

手軽に知るなら、課税明細書を利用して公示地価を調べていきます。

課税明細書は、支払う固定資産税の価格を算出する際の評価額になり、土地の場合公示地価の70％程度の価格になっていますので、課税明細書に記載されている額に1.43をかけて公示地価の価格にしてください。

◇公示地価＝土地の評価額×1.43

建物の価格は残念ながらわかりません。状態にもよりますが、評価額より高く査定されるケースもあります。ご自身で調べる場合、評価額の価格で土地の価格と合算をしてみてください。

土地なら路線価を使って公示地価を調べることでだいたいの価格が分かります。

路線価から評価額を算出する場合、
◇土地の評価額＝路線価×土地の面積

相続税路線価は公示地価の80％になるため、1.25をかけて公示地価を出します。
◇公示地価＝土地の評価額×1.25

路線価は千円単位で表記されていますので、計算する際は注意してくださいね。