不動産お役立ち情報

2023.06.20

【大阪市西区】不動産は相続前と相続後、どちらに売却すべき？

多くの人が、高齢者の親が全てする不動産の売却タイミングに悩んでいるかもしれません。将来的にはその不動産を相続する予定ですが、譲渡所得税や相続税などがかかるため、自分の費用を抑えたいと思います。

この記事では、不動産の売却時期として相続前と相続後のどちらが適しているのか、それぞれのデメリットと欠点について、大阪市西区を拠点とするSTELLA不動産がまとめましたので是非参考にしてください。

相続前に不動産を売却するメリット

不動産を相続前に売却するメリットは、大きく以下の3つです。

　・遺産分割に伴うトラブルの防止になる

　・相続手続きを円滑に進められる

　・マイホーム特別控除の適用対象となる場合がある

それぞれについて、見ていきましょう。

遺産分割に伴うトラブルの防止になる

不動産は遺産分割において公平に分割することが難しい資産です。このため、相続が発生した際には、相続人間での分割方法に関して対立が生じることがよくあります。

また、不動産を相続する一人が他の相続人に代償財産を提供する場合にも、代償財産の見積りや資金確保に関連する問題が発生することがあります。

このようなトラブルを避けるために、相続前に不動産を売却し現金化しておくことは有益です。これにより、分割遺産協議会が暫定的に進むだけでなく、前述のトラブルを回避することができます。

相続手続きを円滑に進められる

不動産を事前に売却することによって、遺産分割に関連するトラブルの可能性を減らすことができます。
そのため、相続手続きにおいて相続人間で争いが生じる可能性がある場合はもちろん、
代償財産を確保することが難しい状況にある場合でも、相続前に不動産を売却してしまうことは非常に便利です。

マイホーム特別控除の適用対象となる場合がある

不動産を売却する際には、売却益である譲渡結果に対して譲渡結果税と住民税が課されます。

これらの税金は大きな負担となることは決して言えません。
・すべての期間が5年を超過の場合：長期譲渡結果報酬が適用されます。
・全期間が5年以下の場合：短期譲渡結果報酬が適用されます。

税額の計算式は次の通りです。
・譲渡結果 = 現金長期譲渡得額 × 15％（住民税5％）
・譲渡結果 = 短期譲渡結果金額 × 30％（住民税9％）

また、相続予定の不動産が自己居住用不動産である場合、譲渡得税を減額する方法として「マイホーム特別控除」が適用されます。

この譲渡では、全期間に関係なく最大で3,000万円の譲渡結果が譲渡されますが、マイホームからの転居後3年以内に売却する必要があります。

相続後に売却する場合でも、同様の免責を認める「空き家の特別譲与」が適用される場合もありますが、この場合の適用条件はマイホーム特別譲りよりも厳しいです。

相続前に不動産売却するデメリット

相続前に不動産を売却することにはいくつかのメリットがありますが、同時にデメリットも存在します。

その中でも代表的なデメリットは、相続税が高額になることです。

不動産を売却して現金化すると、現金自体が課税評価額の対象となります。

一方、不動産をそのまま相続した場合、土地は「路線価」、建物は「固定資産税」によって評価されるため、課税評価額は時価よりも低くなります。

したがって、相続税の観点からは、相続後に不動産を売却する方が好ましいと言えるでしょう。

相続後に不動産売却するメリット

相続後に不動産を売却することには相続税が安くなるメリットがありますが、他にも以下のようなメリットがあります。

①小規模宅地等の特例の適用が可能である可能性があります。小規模宅地等の特例は、被相続人が一緒に住んでいる土地を相続した場合に相続税評価額を最大80%減額する特例を適用することで、相続税の支払いを大幅に行うことができます。

②相続税の取得費加算の特例を利用できます。不動産を相続してから一定期間内に売却した場合、支払った相続税の一部を不動産の取得費として加算する特例があります。そうすることで、譲渡益が減少し、譲渡税の節税につながります。

ただし、特例の適用条件や期限には注意が必要です。国税局のホームページで詳細を確認することをおすすめします。

参考：相続財産を譲渡した場合の取得費の特例

相続後に不動産売却するデメリット

相続後に不動産を売却する際の手続きとして、複数の相続人がいる場合には手続きが複雑で、売却までに時間がかかることが挙げられます。

相続人が共有財産として不動産を相続した場合、不動産の売却には全ての相続人の同意が必要です。が進まない可能性があります。

不動産を相続する前に売却する場合でも同様で、他の相続人と事前に十分な話し合いを行うことが重要です。

したがって、相続人全員の悩みを得るために時間や労力が必要となり、売却手続きの遅延やトラブルのリスクが生じる可能性がある点に留意する必要があります。

不動産売却による相続税の納税資金対策時の注意点

相続財産が多い場合、相続税の額も増えるため、現金が少ない場合は相続税の支払いに苦労することがございます。最近では、相続不動産を売却して得た資金を相続税の支払いに充てるケース以下の2つの点に注意する必要があります。

①相続不動産の売却にはタイムリミットがあることについて相続税は相続が発生してから原則として10カ月以内に現金で一括納付する必要があります。そのため、焦りが生じ、交渉価格で厳しい条件に応じなければいけない場合もあります。相続税の支払いに売却代金を充てる予定の場合は、空きを持った期間を確保し、早めに行動を開始することが重要です。

②相続人の意見の相違により売却が進まない可能性があること相続不動産の売却には、遺産分割協議が成立し、相続人が確定してから行う必要があります。など、高い利用価値がある場合、反対する相続人がいると全員の意見を一致させることが討論になります。反対意見がある場合、売却できない状況になる可能性もあります。意見が割れるリスクがあるため、基本的には相続不動産の売却を相続税対策として選ぶことは推奨されません。相続税に備えるためには、計画的に現金を貯めておくことが重要です。

以上の理由から、相続税の支払いに売却代金を充てる方法はリスクが大きいため、無用なトラブルを恐れるためには、相続税について別途貯蓄することがおすすめです。