不動産お役立ち情報

2023.06.23

【大阪市西区】不動産売却における譲渡所得税やその他の税金、確定申告について解説！

不動産売却には、現金を受け取るだけでなく、様々な税金の支払いが発生することがあります。特に高額な税金も存在するため、事前に理解を深めておくことが重要です。

以下では、不動産売却時に発生する税金の中でも主要なものである譲渡所得税に焦点を当てて説明します。また、確定申告の方法についても解説しますので、大阪市西区を中心に大阪全域で不動産売却をご検討中の方々にとって参考になるでしょう。

不動産売却においては所得税が発生する？譲渡所得税の計算方法について

不動産売却による利益には、譲渡所得税という税金が課税されます。
この税金は高額になる場合もありますので、その特徴や計算方法についてしっかりと理解しましょう。

譲渡所得税の特徴

譲渡所得税は、所得税・住民税・復興特別所得税の総称です。これらの税金は、不動産の売却によって得た利益である「譲渡所得」に対して課税されます。譲渡所得税の税額は、譲渡所得に対して税率をかけることで算出されます。

税率は、不動産の所有期間によって異なります。

・所有期間が5年以下の場合は「短期譲渡所得」税率（所得税30％、住民税9％、復興特別所得税0.63％）、
・所有期間が5年を超える場合は「長期譲渡所得」税率（所得税15％、住民税5％、復興特別所得税0.315％）が適用されます。

所有期間は、売却した年の1月1日までの期間を数えることに注意が必要です。

譲渡所得税の計算方法とは

譲渡所得の計算方法は、不動産の売却価格から不動産購入時の費用や売却時の費用を差し引いた金額となります。不動産購入にかかる費用には購入代金や仲介手数料、税金などが含まれますし、売却時の費用には仲介手数料や印紙税、建物の解体費用などが含まれます。また、建物の場合は償却費相当額という減価償却の要素も考慮する必要があります。

償却費相当額は、建物の用途や構造、経過年数に応じて計算され、建物の取得費用に0.9を掛け、償却率と経過年数を乗じることで求められます。

最終的に、譲渡所得を計算した後に所定の税率を適用することで、譲渡所得税が算出されます。ただし、譲渡所得がゼロかマイナスの場合は、譲渡所得税は課税されません。

不動産売却に伴う譲渡所得税の計算方法と特徴を理解しておくことで、適切な節税対策や確定申告ができるでしょう。

不動産売却すると所得税がかかる？譲渡所得税以外の税金について

不動産を売却する際には、譲渡所得税以外にもいくつかの税金が発生します。
以下では、主な税金である印紙税、登録免許税、および消費税について説明します。

印紙税

印紙税は、不動産売買契約書などの課税文書に対して課税される税金です。税額は契約金額に応じて決まります。例えば、契約金額が1,000万円超え5,000万円以下の場合は2万円（2024年3月31日までは1万円）、5,000万円超え1億円以下の場合は6万円（2024年3月31日までは3万円）となります。契約書に対して適切な収入印紙を貼り付けて納税する必要があります。

登録免許税

登録免許税は、不動産の登記手続きに関連する税金です。不動産売却時には、抵当権抹消登記などの手続きが必要になる場合があります。登録免許税は、不動産ごとに1,000円（土地と建物の抵当権抹消登記の場合は2,000円）が課税されます。

消費税

不動産売主が一般消費者であり、売却代金が事業者としての売上げに該当しない場合、不動産の売却には消費税は課されません。ただし、不動産売却に伴う費用には消費税がかかる場合があります。例えば、不動産会社への仲介手数料や司法書士への登記代行費用などです。これらの費用には10％の消費税が加算されるため、金額を確認する際は税込み価格を確認しましょう。

以上が、不動産売却時に発生する譲渡所得税以外の主な税金についての説明です。

不動産売却によって所得税がかかる？確定申告が必要なケースとは

不動産売却において所得税がかかる場合、確定申告が必要となります。確定申告が必要なケースとはどのようなときか確認しておきましょう。

◇不動産売却後に確定申告が必要なのは、譲渡所得が生じる場合です。
土地や建物の譲渡所得は「申告分離課税」に該当し、給与所得とは別に税額を計算する必要があります。給与所得の申告を会社が行っている場合でも、譲渡所得については個人で確定申告する必要があります。ただし、譲渡所得が生じない場合は確定申告は不要です。ただし、特例などを利用して譲渡所得がなくなる場合は注意が必要です。

◇確定申告は基本的に不動産売却の翌年の2月16日から3月15日の期間に行われます。個人で申告する以外にも税理士に依頼する方法もありますが、その場合は費用がかかります。税務署などでは確定申告時期に無料相談を実施していることもありますので、利用してみると良いでしょう。

＜確定申告にはいくつかの手順があります＞
・必要な書類を準備
・譲渡所得税の金額を計算
・書類に必要な事項を記入
・所轄の税務署に提出
・最後に納税

＜確定申告に必要な書類＞
・確定申告書B様式
・分離課税用の申告書（申告書B第三表）
・譲渡所得の内訳書
・購入時と売却時の不動産売買契約書
・登記事項証明書
・仲介手数料などの領収書が挙げられます。

また、譲渡所得税には所得税と住民税が含まれますが、納税時期が異なるため注意が必要です。所得税は基本的に確定申告の時期に納税し、振替納税を行った場合は4月頃に銀行口座から引き落とされます。住民税は確定申告した年の5月以降に納付書が届くので、支払いの準備をしておきましょう。

不動産を売却するならSTELLA不動産へ

不動産の売却による利益は、譲渡所得税の対象となります。したがって、売却した翌年には確定申告を行う必要がありますので、忘れずに注意しましょう。

大阪市西区拠点のSTELLA不動産は、大阪全域で不動産の売却を行っております。不動産売却を検討されている方は、ご不明な点等ございましたらお気軽にお問い合わせください。

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