【大阪市大正区】不動産を売却する際、仲介手数料を含む譲渡費用を考えることが大切

不動産の売却に伴う費用である譲渡費用は、仲介手数料や印紙税だけでなく、建物の解体費用なども含まれます。

仲介手数料は、不動産の売却額に応じて以下のように計算されます。

・売却額が200万円以下の場合：（売却額×5％）＋消費税
・売却額が200万円を超え400万円以下の場合：（売却額×4％+2万円）＋消費税
・売却額が400万円を超える場合：（売却額×3％+6万円）＋消費税

ただし、売却額が400万円未満の現地調査が行われた空き家などには、特例として仲介手数料と物件調査費を合算して18万円＋消費税まで上げることができます。

不動産売却の際には、仲介手数料が譲渡所得税にも関与します。譲渡所得は、以下の計算方法によって算出されます。

譲渡所得 = 売却益 -（取得費＋譲渡費用）

譲渡所得は、土地や建物の所有期間に応じて「短期譲渡所得」と「長期譲渡所得」に分けられ、それぞれ異なる税率が適用されます。

短期譲渡所得の税率：
所得税30.63% + 住民税9% = 39.63％

長期譲渡所得の税率：
所得税15.315% + 住民税5% = 20.315%

譲渡所得に適用された税率に基づいて、譲渡所得税が計算されます。ただし、特定の条件に当てはまる場合、「3,000万円特例控除」や「10年超所有軽減税率の特例」といった制度が存在するため、該当するかどうかを確認することも重要です。

不動産売却における仲介手数料などの取得費は、ケースごとに考慮する必要があります。また、譲渡所得税を計算する際には、「減価償却費」という築年数に応じた価値の減少額を考慮することも重要です。

減価償却費は、以下の計算方法によって算出されます。

減価償却費 = 購入金額 × 0.9 × 償却率 × 経過年数

償却率は建物の構造によって異なり、木造の場合は0.031、軽量鉄骨造の場合は0.025、鉄筋コンクリート造の場合は0.015です。

建物のケースごとに考えると、例えば3,000万円で購入した木造一戸建てを築10年で売却する場合、減価償却費は以下のように計算されます。

減価償却費 = 3,000万円 × 0.9 × 0.031 × 10 = 837万円

同様に、3,000万円で購入した鉄筋コンクリート造のマンションを築5年で売却する場合の減価償却費は以下のように計算されます。

減価償却費 = 3,000万円 × 0.9 × 0.015 × 5 = 202万5,000円

このように、同じ金額で購入した不動産でも、建物の構造や築年数によって減価償却費が異なるため、取得費も異なることがわかります。

また、上記の例では一戸建てが長期譲渡所得に、マンションが短期譲渡所得に該当するため、税額もマンションの方が高くなることも理解できます。

ケースごとに考慮した計算からも明らかなように、不動産の所有期間や建物の構造は譲渡所得税に影響を与えるため、所有している不動産の条件に合わせた計画を立てることが重要です。

STELLA不動産は、大阪市西区を拠点としており、大阪全域で不動産売却のご依頼を承っています。もし不動産売却に関する疑問や不安な点がある場合は、お気軽にお問い合わせください。私たちがお手伝いいたします。

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