不動産を売却する際には、仲介手数料など様々な費用が発生します。また、利益に対して支払う税金も、不動産の所有期間や建物の特性によって異なる金額となります。このため、不動産売却に関わる費用や税金の計算方法を理解することは非常に重要です。以下では、仲介手数料などの費用と税金の金額について、ケースごとに大阪市西区を拠点とし大阪全域で売却活動を行っているSTELLA不動産が詳しく説明します。
不動産売却の譲渡費用とは？仲介手数料の計算
不動産売却における譲渡費用とは、売却に伴って発生する費用のことであり、仲介手数料や印紙税などが含まれます。また、建物の解体費用なども譲渡費用に含まれる場合があります。
仲介手数料は、不動産の売却額に応じて以下のように計算されます。
◇売却額が200万円以下の場合：（売却額×5％）＋消費税
◇売却額が200万円を超え400万円以下の場合：（売却額×4％+2万円）＋消費税
◇売却額が400万円を超える場合：（売却額×3％+6万円）＋消費税
なお、売却額が400万円未満の空き家などの特定の物件に対しては、現地調査費用を含めた特例があり、仲介手数料と物件調査費を合算して18万円＋消費税まで上限とする場合があります。
仲介手数料は、不動産の売却額に応じて以下のように計算されます。
◇売却額が200万円以下の場合：（売却額×5％）＋消費税
◇売却額が200万円を超え400万円以下の場合：（売却額×4％+2万円）＋消費税
◇売却額が400万円を超える場合：（売却額×3％+6万円）＋消費税
なお、売却額が400万円未満の空き家などの特定の物件に対しては、現地調査費用を含めた特例があり、仲介手数料と物件調査費を合算して18万円＋消費税まで上限とする場合があります。
不動産売却における仲介手数料は、譲渡所得税にも関わる
不動産売却における仲介手数料は、譲渡所得税にも関係しています。譲渡所得とは、不動産売却によって得た利益のことであり、以下の計算式で算出されます。
譲渡所得 = 売却益 - （取得費 + 譲渡費用）
譲渡所得は、不動産の所有期間によって「短期譲渡所得」と「長期譲渡所得」に分けられ、それぞれ異なる税率が適用されます。
◇短期譲渡所得：所得税30.63% + 住民税9% = 39.63%
◇長期譲渡所得：所得税15.315% + 住民税5% = 20.315%
譲渡所得税は、上記の税率を譲渡所得に適用した金額となります。ただし、特定の条件に該当する場合、例えば「3,000万円特例控除」や「10年超所有軽減税率の特例」などの制度が適用される場合があります。該当するかどうかは、条件を確認してみることが重要です。
譲渡所得 = 売却益 - （取得費 + 譲渡費用）
譲渡所得は、不動産の所有期間によって「短期譲渡所得」と「長期譲渡所得」に分けられ、それぞれ異なる税率が適用されます。
◇短期譲渡所得：所得税30.63% + 住民税9% = 39.63%
◇長期譲渡所得：所得税15.315% + 住民税5% = 20.315%
譲渡所得税は、上記の税率を譲渡所得に適用した金額となります。ただし、特定の条件に該当する場合、例えば「3,000万円特例控除」や「10年超所有軽減税率の特例」などの制度が適用される場合があります。該当するかどうかは、条件を確認してみることが重要です。
不動産売却における仲介手数料や取得費について、ケースごとに考える
不動産売却における仲介手数料や取得費について、ケースごとに考えてみましょう。譲渡所得税の計算には、取得費から差し引ける「減価償却費」も重要です。
減価償却費は、不動産の築年数に応じて下がった価値を金額で表したものであり、以下の計算式で算出します。
減価償却費 = 購入金額 × 0.9 × 償却率 × 経過年数
建物の構造によって償却率が異なり、木造は0.031、軽量鉄骨造は0.025、鉄筋コンクリート造は0.015となります。
具体的なケースを考えてみましょう。例えば、3,000万円で購入した木造の一戸建てを築10年で売却する場合、減価償却費は以下のように計算されます。
減価償却費 = 3,000万円 × 0.9 × 0.031 × 10 = 837万円
また、同じく3,000万円で購入した鉄筋コンクリート造のマンションを築5年で売却する場合、減価償却費は以下のように計算されます。
減価償却費 = 3,000万円 × 0.9 × 0.015 × 5 = 202万5,000円
このように、同じ金額で購入した不動産でも、建物の構造や築年数によって減価償却費が異なることが分かります。したがって、取得費にも差が生じます。
また、前述の例では、一戸建てが長期譲渡所得に、マンションが短期譲渡所得に該当するため、税額はマンションの方が高くなることも分かります。
減価償却費は、不動産の築年数に応じて下がった価値を金額で表したものであり、以下の計算式で算出します。
減価償却費 = 購入金額 × 0.9 × 償却率 × 経過年数
建物の構造によって償却率が異なり、木造は0.031、軽量鉄骨造は0.025、鉄筋コンクリート造は0.015となります。
具体的なケースを考えてみましょう。例えば、3,000万円で購入した木造の一戸建てを築10年で売却する場合、減価償却費は以下のように計算されます。
減価償却費 = 3,000万円 × 0.9 × 0.031 × 10 = 837万円
また、同じく3,000万円で購入した鉄筋コンクリート造のマンションを築5年で売却する場合、減価償却費は以下のように計算されます。
減価償却費 = 3,000万円 × 0.9 × 0.015 × 5 = 202万5,000円
このように、同じ金額で購入した不動産でも、建物の構造や築年数によって減価償却費が異なることが分かります。したがって、取得費にも差が生じます。
また、前述の例では、一戸建てが長期譲渡所得に、マンションが短期譲渡所得に該当するため、税額はマンションの方が高くなることも分かります。
まとめ
異なるケースでの計算からも明らかなように、不動産の所有期間や建物の構造は譲渡所得税に影響を与えるため、自身の不動産の条件に合わせた計画を立てることが重要です。
大阪市西区を中心に不動産売却を検討している方であれば、STELLA不動産まで無料査定依頼を！無料訪問査定も受け付けていますので、専門家のアドバイスを得ることができます。
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