不動産お役立ち情報

2023.07.21

【大阪市大正区】不動産を売却する際にかかる主な税金とは？譲渡所得税と固定資産税の計算方法

不動産を売却する際には、さまざまな税金が発生することがありますので、事前に把握しておくことが重要です。特に注目すべき税金は、「住民税」と「譲渡所得税」です。以下にそれぞれの税金について大阪市大正区拠点のSTELLA不動産が詳しく解説します。

以下の解説は、大阪全域で不動産売却を検討している方の参考になります。

不動産売却による譲渡所得にはどのような税金がかかるか？- 住民税について

不動産の売却によって得た譲渡所得には、「住民税」と「所得税」が課されます。ここでは、住民税に関する基本的な情報を説明します。

住民税とは

住民税は、不動産を所有している人が毎年納める税金です。住民税の計算方法は、所在地（大阪市大正区、西区、堺市、東大阪市など）の税率と評価額に基づいて決まります。評価額は、不動産の評価基準に基づいて算定されます。住民税は年度ごとに納める必要があり、一般的には毎年6月と12月に分割して納付されます。

住民税の税率

給与所得などにかかる住民税の税率は一律であり、一般的には10％です。しかし、不動産の売却による譲渡所得にかかる住民税の税率は、不動産の所有期間によって異なります。所有期間が5年以上の場合は5％の税率が適用され、5年未満の場合は9％の税率が適用されます。所有期間が5年を境に税率が変わることになります。

納税のタイミング

不動産の売却による譲渡所得の確定申告は、売却した翌年の2月16日から3月15日の期間に行われます。この申告では所得税のみが申告・納税されます。一方、住民税については、所得税と同時に申告が済んだものとみなされ、実際の納税は6月以降に行われます。各市町村によって異なる場合もありますが、通常は5月から6月にかけて市町村から個人宛に送られてくる住民税納付書を使用して、一括または年4回に分割して納税することになります。

なお、確定申告時に「特別徴収」を選択しておくと、給料から天引きされて住民税を納付することも可能です。

以上が、不動産の売却によって発生する譲渡所得に対する住民税についての基本的な情報です。ただし、地域や法律の変更によって異なる場合もあるため、最新の情報を確認するためには地方自治体や税務署の公式情報源を参照するか、専門家に相談することをおすすめします。

不動産売却による譲渡所得にはどのような税金がかかるか？- 譲渡所得税について

譲渡所得税は、不動産売却によって得た譲渡所得に対して課される税金です。この譲渡所得税には、「住民税」「所得税」「復興特別所得税」の3つの税金が含まれます。以下では、譲渡所得税の計算方法について説明します。

譲渡所得税の計算方法

譲渡所得税の計算方法は次の通りです。

（売却価格 - 取得価格）× 譲渡所得税率

売却価格は不動産を売却した際の金額であり、取得価格は不動産を取得した際の金額です。売却価格から取得価格を差し引いた金額が譲渡所得となります。そして、この譲渡所得に対して譲渡所得税率を乗じた金額が譲渡所得税となります。

なお、譲渡所得税率は、所得税法に基づいて定められています。一般的には、所得税の税率が適用されますが、売却後の利益が一定の範囲内であれば、特別控除や特別軽減税率が適用される場合もあります。

また、復興特別所得税は、東日本大震災からの復興財源に充てるために徴収される特別税です。通常の所得税に上乗せして徴収されます。

以上が譲渡所得税の計算方法に関する説明です。具体的な計算については、売却価格や取得価格、譲渡所得税率などの具体的な条件によって異なります。専門家や税理士に相談することで、適切な譲渡所得税の計算が可能です。

譲渡所得税の税率

譲渡所得税の税率は、不動産の所有期間によって異なります。以下に短期譲渡所得と長期譲渡所得の税率を示します。

【短期譲渡所得】
所得税：30％
復興特別所得税：0.63％
住民税：9％
合計：39.63％

【長期譲渡所得】
所得税：15％
復興特別所得税：0.315％
住民税：5％
合計：20.315％

所有期間が5年を超える場合は、長期譲渡所得税率が適用されます。所有期間が5年以下の場合は、短期譲渡所得税率が適用されます。所有期間が5年を境に税率が異なるため、所有期間が5年以上の場合に売却すると税率が低くなり、節税効果が得られることになります。

不動産売却において利用できる控除制度

代表的な3つの控除制度を紹介します。

①居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例
マイホームなどの居住用財産を売却した際に、最大で3,000万円までの譲渡所得に対して特別控除を受けることができます。

②所有期間が10年を超える場合の軽減税率の特例
所有期間が10年を超えるマイホームを売却した場合、譲渡所得の6,000万円以下の部分に対して税率が20.315％から14.21％に緩和されます。ただし、「3,000万円の特別控除の特例」との併用はできません。

③特定の居住用財産の買い換えの特例
マイホームを買い換えた場合には、譲渡所得に対する課税を将来に繰り延べることができます。ただし、「3,000万円の特別控除の特例」や「軽減税率の特例」との併用はできません。

控除制度を利用する場合は、一定の要件を満たす必要がありますので、詳細については国税庁のウェブサイトなど公式情報源をご確認ください。

不動産を売却する際の税金

①印紙税
不動産売買契約書などの課税文書に対して課される税金です。売買契約書に収入印紙を貼って消印することで納税されます。印紙税額は、売却金額に応じて異なります。例えば、売却金額が100万円超え500万円以下の場合は2,000円（2024年3月31日までに契約する場合は1,000円）となります。

②登録免許税
不動産の登記手続きを行う際に課される税金です。登記手続きのために必要な「抵当権抹消登記」などについて、不動産1件につき1,000円の登録免許税が課されます。

③消費税
不動産会社に仲介手数料を支払う場合や、司法書士に登記手続きを依頼する場合、金融機関に手数料を支払う場合には、それぞれの料金に対して消費税がかかります。

これらの税金は、売却金を受け取る前に支払わなければならないため、事前に把握して準備する必要があります。

以上が不動産売却時に課される主な税金の種類についての説明です。具体的な金額や手続きに関しては、地域や個別の取引条件によって異なる場合があるため、専門家や税務署の指導を受けることをおすすめします。