土地を相続した時にかかる税金/不動産売却時に利用できる特例

印紙税とは、一般的には領収書や契約書に使用される「収入印紙」に関連する税金です。多くの人がこの印紙税を聞いたことがあるかもしれません。土地の売却においても、「売買契約書」を作成する際に収入印紙が必要です。
なお、土地の売却時にかかる印紙税は、売却価格に応じて異なります。売却価格が高額なほど、印紙税も高くなります。2024年3月31日までの不動産取引においては軽減税率が適用されます。（上記の表に示す金額が印紙税の目安です）
売却金額によって税額が異なり、軽減税率適用時と非適用時の税額も示されています。

「売買契約書」は通常、売主と買主の2通が作成されますが、売主の場合は売主分の印紙税のみが必要です。

譲渡所得とは、相続した土地を売却することによって生じる利益を指します。この譲渡所得には住民税と所得税が課税され、2027年までの期間中は、東日本大震災の復興支援のために復興特別所得税も所得税に加算されます。

これらの住民税、所得税、復興特別所得税を合わせて譲渡所得税と呼びます。譲渡所得税の税率は、土地の所有期間により違いがあります。所有期間が5年以下の「短期譲渡所得」と、5年を超える「長期譲渡所得」に分かれます。所有期間が長いほど税率は低くなります。現在の税率は上記の通りです。

なお、所有期間は相続人が土地を相続した日からの期間ではなく、被相続人（亡くなった人）が土地を取得してからの期間です。そのため、土地を売却する際には、取得から5年以上経過しているかどうかを確認し、所有期間を考慮して節税対策を検討することが重要です。

相続した土地の売却に際して課される登録免許税は、基本的には所有権の移転登記を行う際に買主が支払うものです。売主側は通常この税金の負担はありません。
ただし、売主の現住所と土地の登記上の住所が異なる場合、住所変更のための登記手続きが必要となり、その際に1,000円の料金がかかります。

また、売却する土地に抵当権（金融機関が返済滞納時の担保として設定した権利）が設定されている場合、土地を売却するためにはその抵当権を完済して抹消する必要があります。この場合、「抵当権抹消登記」として1,000円の料金がかかります。

従って、土地に抵当権が存在する場合、売却する際には抵当権を完済し抹消するために、売却益を適切に設定する必要があります。

相続した不動産を売却し、その売却にかかる税金は、相続人全員で負担します。
相続人が複数いる場合、不動産の売却金額を分配する際に、手続きの都合から一時的に代表者に名義を移します。この代表者は、登録免許税と印紙税を一時的に立て替えることになりますが、売却金を相続人間で分割する際に、通常は登録免許税と印紙税を相殺して分配することが一般的です。

「取得費加算の特例」とは、土地の相続に伴って発生する相続税の支払いに対して、譲渡所得税から一部を差し引く特別ルールです。この特例を利用するためには、土地を相続してから3年10か月以内に売却する条件があります。さらに、この特別ルールは他の控除や特例と同時に適用することもできます。従って、計画的に土地の売却を行うことで、税金を節約することができます。

譲渡所得税の計算方法は、以下の通りです。

【土地の売却価格】 - 【取得費用・譲渡費用・売却時の相続税額】 = 【課税対象の譲渡所得金額】

言い換えれば、譲渡所得金額が低いほど、支払う税金が減少するということです。

譲渡された空き家である不動産を売却時、最大で3,000万円の控除特例が適用可能なケースとして以下の例が挙げられます。

適用例①：建物が昭和56年5月31日以前に建築されていること。
適用例②：亡くなった方（被相続人）が住んでいた土地や住宅であること。
適用例③：売却価格が1億円未満であること。

ただし、この特例は他の税制控除と同時に適用不可のため、状況に応じて別の控除特例である「取得費加算の特例」の方が税金の節税に有利であることもあります。

自己所有の居住用物件を売却する際には、最大で3,000万円までの控除特例が認められます。この特別なケースには、次の条件が適用されます。

条件①：売り主と買い主が特別な関係（夫婦、親子etc）でないこと。
条件②：居住しなくなった日から3年以内に売却をすること。

この特別控除は、住居用の不動産（マイホーム）に対して適用され、土地単独の売却には適用されません。ただし、以下の条件を満たす場合は、土地単独の売却にも、特例が適用可能となります。

適用例①：マイホームが災害により失われたとき。
適用例②：マイホームを壊してから土地を売却したとき。
適用例③：譲渡契約後にマイホームを壊し土地を売却したとき。

これらの条件には売却に関する期限などが規定されているため、詳細については国税庁の情報または不動産会社にお問い合わせください。