空き家問題は、日本国内で長らく議論されてきた社会的な課題の一つです。過疎化や高齢化、都市部と地方の格差拡大などが背景にあり、これに対処するためにさまざまな政策が模索されています。その中で、固定資産税は空き家問題への対策の一環として注目されています。本記事では、空き家の状態が税金に及ぼす影響についてついて詳しく説明し、問題の解決に向けたアプローチを探ります。
また、空き家売却の事例もご紹介します。
「空き家」と「特定空き家」の違い
「空き家」とは、一定期間にわたり、人が居住せず、使用もされていない建物を指します。具体的には、通常1年以上の期間、建物への出入りがなく、電気、水道、ガスなどの公共サービスが使用されていないこと、また所有者の住所が別の場所にあることなどが基準とされます。ただし、空き家であっても、きちんと管理が行われ、建物がきれいに保たれている場合は問題ありません。
しかし、一部の空き家は手入れが行われず、放置された結果、建物が劣化し、お化け屋敷やゴミの散乱などといった問題を引き起こし、近隣住民に迷惑をかけることがあります。こうした問題に対処するため、国は「特定空き家」の認定と改善を求める法律を制定しました。この法律は2015年に施行され、「空家等対策の推進に関する特別措置法」（通称：空き家特措法）として知られています。
しかし、一部の空き家は手入れが行われず、放置された結果、建物が劣化し、お化け屋敷やゴミの散乱などといった問題を引き起こし、近隣住民に迷惑をかけることがあります。こうした問題に対処するため、国は「特定空き家」の認定と改善を求める法律を制定しました。この法律は2015年に施行され、「空家等対策の推進に関する特別措置法」（通称：空き家特措法）として知られています。
【特定空き家の認定基準】
空き家特措法では、以下の4つの条件に該当する空き家を「特定空き家」と定義しています。
・そのまま放置すれば、建物が著しく倒壊するおそれがある状態。
・建物の状態が著しく衛生上有害となるおそれがある状態。
・適切な管理が行われていないため、建物が著しく景観を損なっている状態。
・周辺の生活環境を保全するために、そのまま放置することが不適切な状態。
この法律により、特定空き家の所有者には改善措置を講じる責任が課せられます。特定空き家は建物だけでなく、門、塀、立木、看板なども含めた状態が評価されるため、法律上は「特定空家等」と表現されますが、通常は「特定空き家」と呼ばれます。
・そのまま放置すれば、建物が著しく倒壊するおそれがある状態。
・建物の状態が著しく衛生上有害となるおそれがある状態。
・適切な管理が行われていないため、建物が著しく景観を損なっている状態。
・周辺の生活環境を保全するために、そのまま放置することが不適切な状態。
この法律により、特定空き家の所有者には改善措置を講じる責任が課せられます。特定空き家は建物だけでなく、門、塀、立木、看板なども含めた状態が評価されるため、法律上は「特定空家等」と表現されますが、通常は「特定空き家」と呼ばれます。
「特定空き家」の認定は誰が決める？
「特定空き家」の認定は、市町村が行います。
空き家特措法に基づき、各市町村は「空家等対策計画」を策定します。現在、全国の8割以上の市町村が計画を策定しており、通常、以下の事項が計画に含まれています：
・空き家の実態調査方法の決定。
・空き家やその跡地の活用促進策の計画。
・特定空き家に対する措置の明確化。
・住民からの相談対応方法の検討。
各市町村はこの計画に基づいて、実際に空き家を調査し、マッピングなどを行って空き家の実態を把握します。また、近隣住民からの情報や、市町村自体が実施する調査によって、特に問題のある空き家を特定し、特定空き家と認定します。
なお、特定空き家や空き家の調査時には、自治体の職員が立ち入り調査を行うことができる権限が与えられています。
空き家特措法に基づき、各市町村は「空家等対策計画」を策定します。現在、全国の8割以上の市町村が計画を策定しており、通常、以下の事項が計画に含まれています：
・空き家の実態調査方法の決定。
・空き家やその跡地の活用促進策の計画。
・特定空き家に対する措置の明確化。
・住民からの相談対応方法の検討。
各市町村はこの計画に基づいて、実際に空き家を調査し、マッピングなどを行って空き家の実態を把握します。また、近隣住民からの情報や、市町村自体が実施する調査によって、特に問題のある空き家を特定し、特定空き家と認定します。
なお、特定空き家や空き家の調査時には、自治体の職員が立ち入り調査を行うことができる権限が与えられています。
特定空き家に認定されると、固定資産税が6倍？
通常、不動産を所有している場合、毎年固定資産税と都市計画税が課税されます。ただし、住宅や居住用の建物が建っている土地には特例措置が存在し、以下のような軽減措置が適用されます。
◇小規模住宅用地
200㎡以下の部分については、「小規模住宅用地」として扱われ、固定資産税の課税標準額が通常の6分の1、都市計画税の課税標準額が通常の3分の1に軽減されます。
◇一般住宅用地
200㎡を超える部分についても、一般的な住宅用地として、固定資産税と都市計画税の課税標準額に軽減が適用されます。
このような措置により、住宅用の土地に対して、通常の課税額よりも軽減された税金を支払うことができます。
ただし、特定空き家として指定され、勧告を受けると、翌年からこの特例措置が適用されなくなり、土地は「非住宅用地」として扱われ、固定資産税が約4倍、都市計画税も約2倍に増加することになります。
一般的に言われている「固定資産税が6倍に増加する」という表現ではないのは、実際には、小規模住宅用地の評価減免が受けられない土地でも、負担調整措置により課税標準額が固定資産税の評価額の70％（一部地域では65％）に軽減されるからです。そのため、固定資産税は6分の1から1（つまり6倍）になるのではなく、6分の1から10分の7（約4倍）に増加することになります。
◇小規模住宅用地
200㎡以下の部分については、「小規模住宅用地」として扱われ、固定資産税の課税標準額が通常の6分の1、都市計画税の課税標準額が通常の3分の1に軽減されます。
◇一般住宅用地
200㎡を超える部分についても、一般的な住宅用地として、固定資産税と都市計画税の課税標準額に軽減が適用されます。
このような措置により、住宅用の土地に対して、通常の課税額よりも軽減された税金を支払うことができます。
ただし、特定空き家として指定され、勧告を受けると、翌年からこの特例措置が適用されなくなり、土地は「非住宅用地」として扱われ、固定資産税が約4倍、都市計画税も約2倍に増加することになります。
一般的に言われている「固定資産税が6倍に増加する」という表現ではないのは、実際には、小規模住宅用地の評価減免が受けられない土地でも、負担調整措置により課税標準額が固定資産税の評価額の70％（一部地域では65％）に軽減されるからです。そのため、固定資産税は6分の1から1（つまり6倍）になるのではなく、6分の1から10分の7（約4倍）に増加することになります。
空き家売却の事例
空き家を運用することが難しい状況であれば、売却を検討することが賢明です。ただし、築年数が古く、劣化が進んだ空き家の場合、買い手を見つけることは容易ではありません。そのため、効果的な売却方法を検討しておくことが重要です。以下に、売却方法の主な事例を3つご紹介します。
古家付きのまま売却
建物が古く劣化していても、土地の価値が高い場合、建物をそのまま残したまま「古家付き土地」として売却する方法があります。売却のタイミングが重要で、まずは現状のままで売却できるかどうかを検討します。この方法では、建物のリノベーションや改修を行う必要はありませんが、土地の価値を最大限に引き出すことが求められます。
リフォームして売却
古い空き家でも、リフォームやリノベーションを施すことで、新築のような状態にすることができます。リフォームにより、建物の外装や内装、室内設備などを最新の状態にアップデートし、見栄えを良くし、住み心地を改善します。リフォームは建て替えに比べてコストが低いため、建物の状態が悪いが立地条件が良い物件におすすめです。
更地にして売却
建物を解体し、土地を更地にして「土地」として売却する方法も考えられます。この方法では、建物が老朽化しているため需要が低い物件でも、土地自体の需要が高まる傾向があります。更地にすることで、新しい建物を建てたり、土地を有効活用したりすることが可能となります。
これらの事例を参考にし、空き家の売却方法を選ぶ際に検討してみてください。ただし、売却方法の選択には状況やコスト、需要などを考慮する必要があります。
これらの事例を参考にし、空き家の売却方法を選ぶ際に検討してみてください。ただし、売却方法の選択には状況やコスト、需要などを考慮する必要があります。
まとめ
親から受け継いだ貴重な資産が特定空き家に指定されてしまう可能性があります。
特定空き家の指定を避けるために、住む、有効活用する、解体する、売却するなどの選択肢の中で最適な方法を選ぶ際に、専門家の支援を受けることをお勧めします。政府や自治体も、空き家問題に取り組んでおり、「空き家対策特別措置法」の施行により、特定空き家を放置する所有者に罰則が課されるなど、対策を強化しています。また、一部の自治体では解体や建て替えに対する補助金や助成金を提供している場合もあります。
STELLA不動産は大阪市大正区・港区・西区を中心に地域密着のサービスを提供しています。お客様のご要望に合わせた不動産取引のサポートをいたします。大阪で不動産の売却・購入・賃貸なら弊社にお任せください。また、建築工事一式承っておりますので、リフォームなど不動産に関することはどんなことでもお気軽にご相談ください。
特定空き家の指定を避けるために、住む、有効活用する、解体する、売却するなどの選択肢の中で最適な方法を選ぶ際に、専門家の支援を受けることをお勧めします。政府や自治体も、空き家問題に取り組んでおり、「空き家対策特別措置法」の施行により、特定空き家を放置する所有者に罰則が課されるなど、対策を強化しています。また、一部の自治体では解体や建て替えに対する補助金や助成金を提供している場合もあります。
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